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偉業我愛我傢胡景暉兩道新政利好二手房市場
新浪樂居訊 9月30日，北京市調整瞭普通住宅標準。北京市住建委發佈的通知顯示：
一、本市享受稅收優惠政策的普通住房，原則按照住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140平方米(含)以下，並參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當低於按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或銀行2胎房貸利率是多少套總價的1.2倍。
二、前條所稱的所在區域住房平均交易單價或套總價，按照本通知公佈的全市住房平均交易單價或者套總價，結合區域調整系數確定。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建築平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5，五至六環之間1.2，六環以外0.9。
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對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，目前所執行的北京市普通住宅標準是2011年11月實行的，3年以來，北京市房價整體上漲的幅度接近三成(年度均價漲幅約27.3%)，目前市場上很多普通住宅和剛需盤上存在著"被高端"的情況，舊普通住宅標準對於現階段北京市場而言已經難以適應，客觀上也存在調整的必要。胡景暉認為，調整普通住宅標準在樓市觀望情緒濃烈、庫存高企、首次自住置業需求和"換房改善型"需求缺乏支持的現階段，有著明顯的引導市場合理需求入市的積極意義。
按照舊的普通住宅標準價格上限及稅收優惠規定：四環內北部地區為38880元／平方米、南部地區為34560元／平方米，四至五環北部地區為32400元／平方米、南部地區為28080元／平方米，五至六環北部地區為25920元／平方米、南部地區為21600元／平方米，六環外地區為17280元／平方米。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於傢庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於傢庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
胡景暉表示，未來的普通住宅標準調整預計將對相應區域的普通住宅的認定價格標準按照該區域房價的整體變動情況進行提高，符合條件的普通住宅房屋買賣將對買賣雙方都形成覆蓋范圍較大的稅收減免。對於一套140平方米，單價為39600元/平方米的住宅來說，按非普通住宅的標準，則需要繳納140*39600*3%即16.6320萬元。但現在按照普通商品住宅的標準計算，則是140*39600*1.5%即83160元的契稅，能夠節省8萬多元。同時，對於出售普通住宅的業主來說，則意味著營業稅也將得到顯著減免。
"換房改善型"需求限制松動 利好其入市
胡景暉表示，"換房改善型"需求在過去幾年北京市嚴格執行限購、限貸政策的情況下，事實上造成瞭大量換房改善型需求的積壓。這些人群在過去的年份中由於購買力不足等原因已經購買瞭用於自住的一套相對較小的住房，在幾年後，由於子女教育、父母養老、工作調動等多方面原因，客觀上面臨著需要更換更大面積房型的實際問題。
但是這部分人群在再次置業時，往往被認定為二套房，首付比例70%。在房價高企、購買力依舊不足的情況下，此類人群往往需要"先賣房、再買房"(二手房經紀行業俗稱"連環單")，才能負擔的起高額的首付。在目前，北京市二手房市場成交量始終位於9000套以下的低位，二手房成交平均周期比往年明顯延長瞭50%-60%，客觀上造成"換房改善型"人群由於賣房不暢而難以改善的現象。
胡景暉認為，此次普通住宅標準的調整，對於5環內、5環和6環之間的二手房成交有明顯的助推作用。標準調整後，減少瞭二手市場上很多符合新規的普通住宅的契稅、也減少瞭業主售房的營業稅，這將將有利於市場上積壓較多的"換房改善型"人群達成"先賣再買"的交易，事實上相當於對"換房改善型"需求限制做瞭適當的調整，有利於其入市。
對二手房市場利好明顯
胡景暉認為，此次普通住宅標準調整對於二手房市場成交促動效應更大。一方面，5環內和5環與6環之間的區域，二手房成交在市場成交總量中的占比更大，普通住宅標準放寬，對於總價、平米均價位於市場中間水平的二手房屋成交促進作用明顯。另一方面，剛需新房項目目前較多的集中與6環附近乃至6環外區域，此類樓盤的總價、均價較低，原本就達不到非普通住宅的標準，因此所受到的影響要遠比二手房市場所受到的影響偏小。
&房貸二胎 增貸emsp;基於此，胡景暉表示，未來一段時間，北京市二手住宅成交預計仍將保持穩步復蘇的態勢。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/18462931429.shtml
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