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內容來自sina新聞

前11月佛山賣地量7年來最少 猜想一片

記者梳理近7年土地成交數據,發現過去6年商住地出讓金收入占財政收入比例均超30%。同時,過去5年土地價格漲幅均跑贏一手房價增幅。不過,上述“風光”今年不再現,成交面積創下7年來最低紀錄、土地單價同比首次出現負增長。在土地存量有限、開發商買地越發謹慎的大背景下,今年會否成為佛山土地市場的“拐點”,引發各界猜想。



地價VS房價

最新:今年賣地面積7年來最低

根據佛山市房地產行業協會綜合國土部門網站提供的數據,今年前11個月,佛山商住用地出讓面積為423萬㎡。而各區國土部門網站公佈的數據顯示,12月佛山擬出讓土地總面積為55.2萬㎡。房子貸款利率即便這些土地全部賣出去,今年商住用地的出讓面積,仍低於2008年~2013年的任何一年。

不過,這些土地未必能全部成功出讓。12月5日,位於順德龍江鎮東華北路側隔海一宗逾3.5萬㎡商住地,就因無人報價而流拍。土地流拍多、開發商拿地不積極,成為今年佛山土地市場的兩個突出特點。

盤點:五年地價漲幅跑贏一手房價增幅

土地價格直接影響房價。記者盤點發現,2009~2013年5年間,地價均正增長,跑贏一手樓價增幅。

在2012年,由於房地產政策土地和樓市都進入一個低谷期,土地單價同比微漲2.4%,但一手樓價下跌瞭6.55%。而在去年土地市場大熱的行情下,一手樓價同比漲瞭8%,但地價漲幅是其6倍多。

今年,佛山前11個月的房地產成交面積和金額均超去年,但賣地肯定是負增長。過去連續5年土地價格漲幅跑贏一手房價增幅的“風光”將被打破。

疑問:地價漲幅回落房價會降嗎

今年土地價格回落,未來房價也會跟著回落嗎?佛山市房地產行業協會相關負責人駱儀克表示,今年地價雖然回落,但仍在高位,土地單價比2008年~2012年都要高,是2008年的三倍多。縱向比較可以發現,今年房價不及2008年的兩倍。因此,房價與地價並不是完全對等變化。

一般情況下,地價占樓價的三分之一到三分之二。按今年的樓面地價,開發商至少要賣1萬元/平方米才能保本。業內人士表示,這個價格購房者未必願意埋單。 隻有土地價格下降到一定程度,才能帶動樓價回落。因此未來房價走勢如何需要市場來解答。

地價VS財政

6年中土地收入占財政收入均超27%

根據近年公開統計數據,記者發現,2009~2013年的五年間,商住用地出讓金收入占政府財政收入的比重均超過27%。這是否意味著,佛山土地財政依賴程度高?廣東省社會科學院教授丁力認為,佛山的這種狀況並不罕見。“據我瞭解,有的地方賣地收入占財政總收入的比例都快要接近100%瞭,依賴程度更高,所以佛山的狀況並不是特別突出。”丁力解釋說。

廣州市社會科學院高級研究員彭澎也認為,在全國各地賣地收入均比較高的大環境下,佛山狀況可以理解。

過去五年中,2013年土地市場最火熱。公開數據顯示,2013年,佛山市通過“招拍掛”公開市場共供應各類型用地451宗,總供應用地面積1654.9萬平方米,總成交用地面積1344.73萬平方米,總成交金額653.18億元,較2012年增長48.1%。其中,商住用地出讓成交金額高達624億元,同比增幅高達49.4%,占財政總收入的42%,達到近五年峰值。

據彭澎觀察,產生這一現象的原因,除瞭賣地收入增多外,或許與佛山制造業轉型等因素相關。

追問

土地市場負增長 拐點要到否

今年是近7年來,土地出讓規模、土地單價同比首次出現負增長,這是否意味著佛山土地市場的“拐點”到瞭?

記者註意到,政府采取瞭一些措施,但今年禪城仍有土地降價後再拍仍然流拍。開發商表示,在買地時不僅關註價格,更關註土地本身的素質。另外,開發商反映,自從佛山房產新政出臺後,商業用地出讓比例明顯增加,但現在佛山商業地產已呈飽和之勢,開發商大規模拿商業地勢必增加開發風險。

對比2008年及2014年土地市場走低的情況,苗栗泰安建地貸款丁力指出,兩者低迷的原因並不相同。“2008年主要是受國際金融危機影響,現在有可能是行業本身的發展問題,經濟發展進入‘新常態’。”丁力解釋說。

另外,隨著佛山土地存量減少,如何更好地開發利用土地?

丁力認為,既需要提高土地利用效率,也需要兼顧公平。“提高土地利用效率,以投入產出比算,多建設些收益更好的項目。同時,公平也是非常重要的,切忌為瞭效率丟瞭公平。”丁力強調說。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/08225951139125100072057.shtml

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