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保利養老產業盈利難題待解 盈利模式不清
日前，一則消息讓保利養老地產又火瞭一把，保利地產攜手太平人壽擬成立股權投資基金。眾所周知，自2011年保利宣佈涉足養老產業，如今5年過去瞭，養老地產依舊在踟躕中前進，盈利模式不清晰、有限的融資渠道、頗高的資金成本，使得這個仿佛有著十萬億紅海的“銀發產業”步履蹣跚。從模式到資金，在掘金養老產業的背後，這傢千億央企如何破局？
探路高端養老模式
“老年功能床，日本原裝進口，售價12800元。”在保利集團主辦的中國第二屆國際老齡產業博覽會的一個展位上記者瞭解到，該展位主要針對保利“和熹健康生活館”的老年用品。工作人員向《中國經營報》記者介紹瞭一款“健康自測一體機”，大概隻需要15分鐘時間就可以檢測心電、血糖、膽固醇等將近20個項目，1分鐘之後便可拿到健康檢測報告單。然而這樣一臺檢測儀價格不菲，售價在15萬元左右。此外，工作人員還特別邀請記者關註“和熹健康生活館”的微信號，即可瞭解各類產品價格。
據瞭解，“和熹健康生活館”是保利旗下健康服務O2O平臺，在微信商城記者看到，不僅是老年用品，商城涵蓋瞭品牌藥妝、功能食品、日化用品等，而在其主打的老年用品中一雙輔助方便筷售價為240元。
同樣，工作人員也向記者介紹瞭保利開辦的養老機構——“和熹會”，北京保利西山林語項目中的“和熹會”老齡公寓，是保利地產在養老地產方面的首個試點項目。據客服人員介紹，“北京和熹會”采用押金加房租的收費模式，目前押金在10萬元~30萬元/月不等，不同的押金分別有7.5~5折的房費折扣，房費3000元~5000元/月，照顧費500元~3300元/月，此外夥食費900元/月的，記者算瞭這樣一筆賬，如果以最低押金計每個老人首年至少需要準備將近14萬元。
可見，保利“和熹會”價格並不親民，主要針對高端養老市場，據瞭解，保利目前在運營的除瞭“北京和熹會”，還有位於浙江的“西塘和熹會”，此外，保利將在廣州蘿崗區設立另一傢養老基地。
“目前國內很多高端養老院空置率普遍較高。”中國房地產協會原副會長朱中一看來，我國的養老主要是以居傢養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充，由社會資金辦的養老機構檔次高、收費貴，社會的普遍接受度並不高。“如果能夠面對中等收入的傢庭，受眾面可能會更廣。”
社區養老=“大健康”？
在社區養老方面，今年7月保利全國首個社區居傢養老服務中心——“和熹健康生活館”落戶廣州保利花園，這也是保利地產全國首傢“和熹健康生活館”。通過保利物業官方網站瞭解到，“和熹健康生活館”主要是在社區內打造的健康休閑中心，館內提供適老用品展賣、健康檢測設施、康復治療室、老年人飯桌等。
保利在回應記者采訪時表示，“今年計劃在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢6個區域進行試點，總共籌建11個‘和熹健康生活館’。”
有趣的是，此前恒大在廣州也開設瞭首傢互聯網社區醫院，其功能和作用與“和熹健康生活館”幾乎相同。可見，探路社區健康管理中心，將線上與線下結合打造“大健康”早已成為房企爭相嘗試的“蛋糕”。
“養老服務隻作為其中一部分，在社區內建養老服務中心，未必是純粹做養老，將養老與健康產業結合起來，增加客戶的黏性，通過整體項目將資源打通，利用這些大數據資源，服務到後續的業務當中。”廣州城建開發設計院院長李煒表示。
險企輸血建融台南七股建融
按照保利的時間表，“短期投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造； 中期，用3~5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8~10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市”。
願景總是美好的，橫亙在保利與養老之間的資金問題亟待解決。保利也在積極尋找這位“金主”。11月6日，保利地產與太平人壽在健康養老產業達成全面戰略合作協議，合作范圍涵蓋養老地產開發、運營服務平臺搭建、保險客戶養老服務、產業鏈上下遊投資等多項內容。值得一提的是，雙方擬共同成立一傢股權投資基金。
“養老產業回報周期較長，收益率比較低，開發商資金成本有限，而保險公司沉淀瞭巨量的資金，保險公司充當財務投資者的角色，雙方一拍即合。”在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，房企選擇和險企合作，可以給自己的擴張和項目開發“輸血”。
其實，險企涉足養老產業已不是新鮮話題，中國太平保險集團（以下簡稱“中國太平”）早已開始佈局，去年7月，中國太平宣佈其國內首個位於上海的養老社區“梧桐人傢”開建，該項目與中國太平一款名為“悅享金生”的養老保險產品進行捆綁式銷售。即購買中國太平“悅享金生”或是新款指定養老產品達到一定保費標準200萬元，可獲得“梧桐人傢”入住資格。保費可以沖抵入住管理費。
“保險公司兩條腿走路，一方面自己建養老機構，另一方面與房企達成戰略合作，具體的操盤和運營管理交由地產公司來完成。”宋延慶說道。
資深地產專傢薛建雄在接受記者采訪時亦表示，保利尋求與太平人壽合作，或是希望將太平人壽的客戶資源進行對接，未來可以將住宅賣給這部分老年群體。另外，養老地產又能幫助保險公司提高對養老保險客戶的吸引力。
記者致電保利集團方面，希望就本次與太平人壽發起設立股權投資基金等問題進行采訪，不過，保利集團方面並未對此事作出具體回應。
盈利難題待解
2014年國務院印發的《關於加快發展現代保險服務業的若幹意見》明確，支持符合條件的保險機構投資養老服務產業，促進保險服務業與養老服務業融合發展。許多大型保險公司在政策放開之際，也已經展開瞭從入股、規劃、拿地到建造的一系列養老地產投資行動。近兩年來，險企與房企的合作不在少數，保險與地產正在進行更多整合。
“盡管國傢出臺瞭多項政策鼓勵社會資本投資養老地產，而社會資本都是以盈利為目的，養老產業的盈利點在哪裡？”朱中一發出這樣的疑問。
養老產業是否有看起來那麼美？就以武漢一傢養老機構為例，2014年服務收入僅400萬元，而人員工資、水電氣等能源費建融台南下營建融用和各種稅費的運營成本高達1300萬元，當年凈虧損900萬元。如果加上這傢養老服務機構5億元的投資，按照5%的銀行利率保守計算，每年又是2500萬元的損失。所以綜合折算下來，這傢養老機構一年至少虧損3400萬元。
有分析人士指出，養老地產的長期投資收益與保險資金的市場回報能否匹配成問題。養老地產無法通過一次性轉讓房屋所有權來獲得回籠資金，而且我國房地產信托投資基金還沒有發展起來，保險資金投資養老地產隻能靠租金作為投資回報。雖然養老地產可長期持有和經營，有穩定的現金流，但當前處於市場高價位階段，前期投資規模大，平均利潤率並不高，有觀點認為最少要15年才能回本，這樣的回報周期和利潤率，很難符合保險資金的回報期望。
對此，李煒表示，“不管是傳統還是現代，我國的養老都是以居傢養老為主、社會養老為輔。社會養老由政府主導部分的比例隻占3%，大多數還是來自機構養老，這種地產項目從嚴格意義上來說不能算作公益項目，它是盈利為目標的。正是如此，養老地產獲得土地的難題尚無明確政策。”
另一方面，保監會副主席黃洪公開透露，目前共有8傢保險機構參與建設18個養老社區，已完成投資167億元，項目總投資預計約為300億元。根據保監會數據，截至2014年年底，保險資金運用中的另類投資規模為22078.41億元。也就是說，險企投資養老地產的資金隻占到險資另類投資的0.76%，還不足1%。
“保險公司也好房企也好，都不敢將步子邁得太大，隻能在摸索中前進。”李煒認為，我國養老產業缺乏專業人才，技術不成熟，社會服務水平較低，加上傳統觀念接受度不高，都是制約養老產業發展的因素。“新的養老模式未來5~10年的時間才能獲得普遍認可，而盈利卻很難有可估算的時間表。”
本文來源：中國經營報
新聞來源http://money.163.com/15/1121/04/B8TT9OK600253B0H.html
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