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泰禾集團高密度推盤 不捂盤 加快周轉控風險

  ■本報記者 王麗新

  "泰禾今年給自己制定瞭一個比較高也比較快的目標。"泰禾集團董事長黃其森向《證券日報》記者透露,"2014年公司的銷售目標是250億元,比去年翻一番"。

  而在這250億元的銷售規模中,北京地區"領到"的銷售任務是100億元以上。對此,黃其森表示,"定這個目標說明我們看好這個市場,比較有信心完成"。

  事實上,為瞭加快銷售規模的擴張,泰禾集團今年在北京市將陸續推出6個項目。同時,泰禾·廈門院子也將在4月份正式開盤,2014年預計推盤5次。

  面對如此高密集的推盤節奏,黃其森表示泰禾"不捂盤",堅持以高周轉戰略管控現金流,抵禦政策和市場風險。

  不會不計成本拿地

  事實上,2013年以來,泰禾集團的擴張動作快且密集,業界稱其為"黑馬"。

  據《證券日報》記者不完全統計,2013年,泰禾集團在北京、上海、江蘇、福建等多地共計斬獲12幅地塊,總建築面積超過238萬平方米,拿地金額超過195億元,為其2012年拿地資金的5倍。進入2014年後,泰禾集團在兩個月時間內共斬獲4幅土地,花費資金超過77億元。

  值得一提的是,泰禾集團這種高速擴張的姿態讓業界頗為擔憂,而且其在北京新增的每一個項目幾乎都讓業界頗為驚詫。拿地之初,對其拿地溢價率大漲,拿地成本過高驚詫;拿地半年或者一年以後,令業界再度驚詫的是,"原來後面拿地的房企付出的成本更高,泰禾可以解套瞭"。

  對此,泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男向《證券日報》透露,泰禾有一套自己的拿地想法和節奏,並不是"傻拿地"。

  事實上,黃其森也向記者表示,泰禾集團"不會不計成本拿地",而在北京的拿地節奏把握的很好。"北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)在去年年初拿地的時候,樓面地價每平方米3萬元左右,大傢都感覺貴瞭。一年之後,這個樓面地價顯然已經相對較低瞭。"

  黃其森還向記者透露,個別企業可能會不計成本補倉,一般來說,我們不會采取這個手法。"泰禾去年上半年拿瞭不少地,但下半年卻幾乎再沒有土地入賬,因為我們已經手中有糧,心裡不慌瞭。"

  "每一個項目在拿地的時候,我們就已經把產品業態等各個方面都想清楚瞭,也算清楚瞭。"黃其森表示,現在土地成本占產品總成本最高,至於是否能夠合適地把握土地成本,這就要看眼光瞭。

  高密度放量推盤"不等瞭"

  值得一提的是,為瞭實現今年250億元的銷售任務,泰禾集團近期推盤動作頗為密集。《證券日報》記者獲悉,泰禾集團今年在北京將陸續推出6個項目,涉及業態從高端住宅產品的"院子"系列到北京石景山的泰禾·長安中心 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等商業地產項目。

  據記者瞭解,泰禾去年在北京和廈門拿下的兩個地王項目都將成為其為完成今年銷售任務而入市的主力軍。

  2013年8月27日,泰禾集團旗下的福州泰禾房地產開發有限公司以40.52億元競得廈門海滄約259畝的H2013P04地塊,樓面價10834元/平方米,溢價率185.2%,一時成為海滄總價和單價新"地王",也是廈門總價最高的"地王"。

  "廈門院子預計將在4月份開盤,年內計劃推盤5次。"泰禾集團廈門區域總經理陳德才向記者表示,廈門院子項目拿地7個月後就已經具備瞭開盤條件。與此相同,2013年年初,泰禾集團以總價18.5億元,樓面地價3萬元∕平方米左右獲得的北京孫河地王,即泰禾·北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目籌備得也比較快,雖然該項目因北京"限高令"推盤計劃一度遭到拖延,但其實際上在拿地六個月之後便具備瞭開盤條件。

  對此,泰禾集團副總裁兼商業地產公司總經理朱進康也向記者表示,泰禾·北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤當日推出的房源全部售罄,銷售額突破18億元,這種高周轉的模式打破瞭豪宅銷售周期長、周轉慢的節奏。

  "我們堅決不捂盤,堅持高周轉。"黃其森向記者表示,"我們一直在做高周轉,快瞭以後能夠抵禦政策和市場的風險"。

  加快周轉控風險

  實際上,記者在采訪中註意到,從銀行走出來的黃其森對企業風險把控非常看重,企業最關鍵的是風險控制,因為我們有瞭高周轉的能力,所以才敢不保守地去拿地。

  對此,泰禾集團內部人士也向記者透露,去年在北京的泰禾·1號街區 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目首期其實不必推出700套房源,可以留一些慢慢推。"這個項目當時售價是3萬元∕平方米,而從後面臨近區域的土地出讓情況來看,樓面地價就接近3萬元∕平方米瞭。顯然,若要等一等,這個項目售價會更高一些,利潤也更高一些。

  "泰禾·1號街區 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)利潤情況還不錯,就把量放的大一些。這個項目拿地樓面價每平方米1萬元,每平方米3萬元出手,還有什麼不滿意的呢?我就不再等每平方米賣4萬元或者5萬元瞭。"黃其森表示,"即使是高端項目,從拿地到開盤的時間也一般為7個月至8個月,感覺差不多就出貨瞭,這就是我們高周轉,不捂盤的風險控制"。

  黃其森坦言,以孫河地塊的北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目為例,去年年初時,這個項目拿地樓盤地價為每平方米3萬元,當時大傢感覺貴瞭,但後面在該區域拿地的中糧花費的樓面價地是每平方米5萬元至6萬元。

  "若按後面拿地估算,房子可能要賣到10萬元∕平方米-12萬元∕平方米,但我們不到這個價格就出貨瞭。"黃其森稱,因為土地價格相對較低,我們拿地節奏把握的比較好,測算一下後我就不等瞭。

  黃其森的謹慎除瞭堅持高周轉,執著於把控現金流,降低企業運營風險外,還體現在進入新領域的小心翼翼。今年年初,泰禾集團以1.79億元拿下福州永泰縣葛嶺鎮黃埔村約587.27畝土地,預計投資200億元建影視旅遊綜合體項目。據悉,這是泰禾集團首個旅遊地產項目。

  "福州是泰禾的大本營,我們選在這個地方探索旅遊地產的開發運營模式。"黃其森向記者表示,成功後,我們再適當地去其它城市復制或改進。

  對此,有業內人士認為,泰禾集團擴張較快,不管是高端項目還是開發旅遊地產新的產品業態,高周轉運作都將為其高杠桿經營減少風險,使資金高效運轉。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/07492657484.shtml
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