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三線城市新房價格環比由降轉平 去庫存迎好開局
中央對2016年的經濟工作即將明確定調，此時房地產再次聚集瞭業界關註的目光。
按照以往的規律，在中央經濟工作會議對明年經濟作出的部署中，房地產話題會在公報中占據相當重要的一席之地。
上周國傢統計局公佈11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，樓市在繼續回暖。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉在對70城房價數據進行解讀時表示，從漲幅看，11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅已由自7月份連續4個月的漲幅回落轉為漲幅擴大，其中一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均擴大；三線城市新建商品住宅價格環比由降轉平。
上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，在他們所采樣研究的35個城市中，19個城市的存銷比出現瞭環比下跌，說明此類城市去庫存的速度在加快，去庫存壓力在積極釋放。他預計，明年房地產的“庫存殲滅戰”有望迎來一個良好的開局。
一線領漲同比上漲城市持續增加
11月份，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個；持平的城市個數分別為10個和14個，分別與上月相同和比上月增加5個；下降城市個數分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。
上海易居報告指出，70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結瞭此前12個月環比下跌的態勢。6月份增幅擴大，7-9月份總體上維持持平態勢，10月份增幅略有收窄，11月份增幅繼續擴大。在相對寬松的購房政策環境下，房價增幅繼續擴大。
劉建偉解讀說，今年以來，中央陸續出臺瞭包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策，促進房地產市場銷售，政策效果持續顯現，房價環比上漲城市增加，漲幅有所擴大。
一線城市仍是房價領跑者，除廣州外，其餘三個城市均進入漲幅榜前五位。數據顯示，11月，北京新建商品住宅環比漲1.0%；上海環比漲1.9%；深圳環比漲2.9%；廣州環比漲0.6%。
根據易居研究院的庫存報告，一線城市已經連續11個月出現去庫存周期低於12個月水平的現象，反映瞭一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。
深圳在同比漲幅榜中，也拔得頭籌。國傢統計局數據顯示，2015年11月份，70個城市中，深圳在同比漲幅排行中位居首位，為44.6%。
今年3月份，70個城市全部出現同比下跌，說明房價都已跌回一年之前。但自4月份開始就呈現跳漲態勢，深圳房價率先出現同比上升。
易居統計顯示，6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入，8月份同比上升的城市數量繼續增加，達到9個，9月份則達到12個，10月份繼續增加，為16個，11月份則增加到21個。
值得一提的是，按照嚴躍進的分析，11月70城同比跌幅0.4%，目前已出現連續15個月同比下跌的現象，但跌幅在加快收窄，相比10月份1.2%的跌幅水平收窄瞭0.8個百分點。預計年前隨著房價環比的繼續增長，同比跌幅收窄的速度將繼續加快，並出現止跌的現象。
未來三年將處於持續去庫存狀態
同比漲幅不斷收窄，環比漲幅穩步上升，樓市是否一片向好？答案顯然不是，原因就兩個字：庫存。
在11月召開的中央財經領導小組會議上，化解房地產庫存已成為習近平總書記提出的“四個殲滅戰”之一，而在本月14日召開的中央政治局會議中，作為供給側改革中重要的一環，房地產去庫存也成為會議上的重要議題。
同策咨詢董事長孫益功表示，2010年因需求大幅增加，國傢要求增加供應，導致土地控制放松。“從當年5月到年底的大半年時間，很多城市賣瞭之前5年甚至8年的土地。從目前來看，去的就是這個階段的庫存。”
同海咨詢最新發佈的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告，顯示重點監測的35個城市中，供需比在1.1以下位於合理區間的城市僅7個，占比20%，這意味著，其餘80%的城市住宅供應在未來三年處於供大於需階段，“去庫存”壓力明顯。
整體庫存量偏大，會導致開發商再投資的意願不強，進而拉低房地產對投資和增長的作用。
正基於此，房價不能成為判斷樓市的唯一指標，即便70城同比漲幅已逼近轉正，但劉建偉也直言，城市間新建商品住宅價格同比漲跌差異明顯。
具體來看，一線城市上漲且漲幅較大，漲幅比10月擴大2.4個百分點；二線城市下降0.2%，降幅比10月收窄0.8個百分點；三線城市下降，但降幅比10月收窄0.7個百分點。
同海咨詢董事長張任遠告訴《每日經濟新聞》記者，目前來看，去庫存將是大多城市必須面對的現實。一線城市供需比整體較低，具有一定投資價值，但對於供需比偏高的城市來說，則是土地供應量偏大導致供需比上升，在未來三年將處於持續去庫存狀態。
嚴躍進說，過去一年堅持的“去庫存”戰略應該有所調整，即轉向“補庫存”的戰略上來，否則庫存不足的風險會繼續加大。而對於其他非重點城市而言，應該在目前中央去庫存的政策導向下，繼續采取靈活的銷售策略、落實寬松的購房政策，從而較好地實現去庫存的目標。
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本文來源：每日經濟新聞 作者：胡健
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新聞來源http://money.163.com/15/1221/01/BBARBJ6100253B0H.html
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