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內容來自sina新聞
媒體稱房企納稅額超凈利潤兩倍 最終轉嫁給購房者
解構上市房企稅負：納稅額超凈利潤兩倍
黃樹輝
業界關於房企欠繳巨額土地增值稅的激烈交鋒，因國傢稅務總局的表態而畫上句號，但由此引發的房地產企業納稅從嚴清算才剛剛開始。
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11月26日，國傢稅務總局表示，下一步將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管，推動土地增值稅清算工作全面深入開展。
這也讓房地產行業繁雜且相對較重的稅負現狀再次引發關註。今年前三季度，A股上市房企納稅總額與凈利潤之比超過2：1。
按照"賺錢多交稅多"的稅收制度設計，房企高稅負交織著復雜的現實因素，而由此衍生的高稅負助推房價問題一直備受詬病。
房企納稅額超凈利潤兩倍
雖然業界不斷強調房企稅負太重，但關於房地產開發企業到底要繳納多少種稅，這是一個甚至連不少業內人士都不太清楚的問題。
專註於財稅咨詢的匯力基金副總裁李明俊向《第一財經日報》記者表示，房地產行業稅費有十七八種，其中涉及房地產開發企業的主要有11種。
這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費、河道維護費等地方性收費。
上述稅費中，營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成瞭房企納稅主體，但房企財報中披露的這三項稅費與實際納稅額存在較大出入。
為更貼近房企當年實際納稅額，記者采用現金流量表中"支付的各項稅費"指標進行分析，同時用1.1的系數進行數據矯正。
這一矯正系數來自於記者對多傢上市房企財務人員的采訪，因為"各項稅費"與實際納稅額仍存在差距，一般在15%至40%之間。
以萬科A為例，該公司在2012年度的實際納稅額為211億元，是其財報中披露的"各項稅費"總額的1.17倍。
記者通過Wind資訊軟件統計發現，2013年前三季度，132傢A股上市房企總納稅額為1015億元，減去3.2億元稅費返還後的凈納稅額為1012億元；合計凈利潤494億元；凈納稅額與凈利潤之比為2.05：1。
這一比例水平顯得頗高，由於全年凈利潤有望在第四季度進行較大調整，因此全年凈納稅額與凈利潤之比有望下降。
以六年觀察期來看，從2007年至2012年上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1：1左右。這意味著，每年這些房地產企業在賺取1元凈利潤的同時，稅務部門也同時征稅約1元，前後兩者基本保持一致。
當然，毛利潤不同的房企稅負水平也完全不同。2012年，萬科納稅額一般是凈利潤的2倍，保利地產和招商地產的納稅額分別是凈利潤的1.4倍和1.5倍。
房企賺錢速度不及稅負增速
從整體水平分析，近年來上市房企納稅額一直不斷上升，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和 978億元，分別增長瞭76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，今年前三季度增長28%左右。
易居房地產研究院的研究也發現，在2012年地方政府土地出讓金明顯下滑的同時，房地產稅收總收入卻不斷增加。數據顯示，2012年地方房地產稅收總收入為10128億元，比2011年上升瞭23.2%，是2001年的20倍。
納稅額的變化基本與中國房地產市場的冷熱程度保持相同節奏，在某種程度上也是反映中國樓市景氣度的"晴雨表"。
由於納稅額與市場總量上漲有關，二胎房屋買賣利率多少免費諮詢試算仍不能很好反映房企稅負水平，記者則進一步選擇瞭納稅額與營業收入之比，業內也通常以該指標反映房企稅負水平。
2007年至2013年前三季度，上市房企營業收入總和分別為1986億、2142億、2810億、3776億、4510億、5730億和3954億元。
與此相對應的納稅額與營業收入之比，則分別是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。
這反映瞭納稅額在營業收入中的成本比重，可以看出，自2007年以來上市房企總體稅負水平呈現不斷上升趨勢。
當然，每傢開發商的稅負存在不小的差異，根據李明俊的統計分析，2012年標桿房企中中海地產和萬科的稅負率為16%，保利地產、恒大地產和碧桂園在17%，世茂房地產為18%，華潤置地和富力地產為20%，龍湖地產和雅居樂分別為21%和24%。
伴隨銷售規模的持續擴大，上市房企納稅額也水漲船高，萬科2007年至2012年納稅額分別為48億、78億、65億、94億、146億和181億。保利地產納稅額從2007年的15億增加至2012年的136億元。其他房企基本都在增加。
盡管房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關，但近年房企凈利潤增速卻不及納稅額的增長速度。
根據年報統計，2008年至2012年上市房企凈利潤增速分別為21%、56%、32%、21%和16%，增幅僅低於當年納稅增速。
稅負最終轉嫁房價？
需要強調的是，盡管進行數據矯正，但上述房企納稅額與實際納稅額仍可能存在一定差異，這與各公司的會計處理方法不同，部分稅種如印花稅會被直接計入成本費用，以及補稅退稅的動態因素有關。
但這並不妨礙對房企納稅現狀和變化情況的認知，房企稅負水平較重以及由此推高房價是一個不爭的事實。
房企稅負額的增加直接與銷售金額不斷擴大有關，2007年以來中國房地產市場的銷售規模已經翻瞭幾番。
蘭德咨詢總裁宋延慶分析，房地產稅金支出增加的原因包括房企營業收入、凈利潤等增長，導致營業稅基附加、所得稅也隨之增長。
而隨著土地出讓金收入增幅下降，已對土地財政產生嚴重依賴的地方政府，也不斷加強對房地產企業的稅收征管和清算加大力度。自2007年以來，國稅總局先後八次發文，要求嚴格征管土地增值稅，各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。
當然，營業稅、土地增值稅和所得稅是房企納稅額總體上升的主要動力。有公開資料顯示，2012年房地產業銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元2胎借貸的條件任何問題免費諮詢、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元。
以SOHO中國為例，2012年該公司實現營業額153.05億元，同比增長169%；核心純利33.35億元，同比增長135%。但同期SOHO中國繳納的所得稅為29.77億元，同比增長514%；土地增值稅34.10億元，同比增長315%，結構因素顯而易見。此外，去年銀行房貸餘額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。
當然，上述支出最終都屬於開發成本。李明俊直言，無論這些稅費是什麼性質，也無論房企會計手段多麼高明，這些稅費最終仍要轉嫁至房價之中，由購房者買單。
宋延慶亦表示，房企稅負支出增加將使企業面臨更嚴峻的財務壓力，這會使房價的剛性成本增加，並會在一定程度上轉移到房價。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/07582515972.shtml
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